内房股上坤地产在港上市 房企扩土储、添营收、降欠债的成长样本

 速汇金     |      2020-11-23 00:01

   11月17日,上坤地产集团有限公司(6900.HK)正式在港交所挂牌交易,成为2020年下半年房企融资新政后第二家完善IPO的房企,也是今年上市房企中最年轻的企业。

  从上海走向长三角、大湾区,再到中部中央经济区,上坤左手抓营收,右手降欠债,走出了“年轻人”稀有的郑重步伐。年轻的掌门人——上坤地产实走董事、董事会主席兼走政总裁朱静在上市现场外示,登陆资本市场是上坤十一年来的里程碑,也是新首点和新征程。

  “从成立那天最先,上坤地产就清亮地竖立使命‘为宜居而来’,成为一家已足客户对家和优雅生活想象的百年企业,于是也同步竖立了上坤地产的经营理念:坚持以专科能力从市场获取公平回报,不论身在那里,都在学习、追求如何设计和建造相符时代与客户需要的作品。”朱静说。

  市场对于这家年轻企业也给出了正向回答。据招股书表现,上坤地产生意业务收好从2017年的12.01亿元快捷添长到2019年的75.35亿元,复相符添长率高达150.5%。此外,截至今年4月末,上坤地产实现毛利率51.6%,位列走业领先程度。

  上市仪式现场图片

  “降债”与“扩储”的上坤样本

  2010年,朱静在上海竖立上坤,以“不做到上海30强,绝不走出上海”的信念带领上坤稳定耕耘。直到2015年,“上坤·樾山”向公多表现出其沉淀多年的产品实力。2016年,随着樾山项主意热销,上坤地产在上海市场声名鹊首,并首次进入江苏省,逐渐拓展至长三角、珠三角和中部中央经济区的其他一线、二线及强三线城市。

  在“房住不炒”政策总基协调“三道红线”新规之下,房企融资渠道团体变窄。踏足资本市场并拥有新的融资平台,能够是房企实现永远价值的主要途径。对上坤而言,此番正式登陆资本市场无疑拥有了更大的舞台。

  而上坤近年来的外现堪称成长型房企反势的样本:在赓续降欠债的同时稳步扩大土储,以实现公司的永远价值。

  短期偿债方面,2017年以来起伏比率首终保持在1.1倍至1.2倍之间;经营性净现金流在2019年实现回正,并达到20.08亿元;截至2020年4月末,公司产生经营性净现金流入11.07亿元。

  同时上坤地产净欠债率在2017年、2018年、2019年及2020年前四个月别离为684.9%、325.9%、118.8%和73.8%。现在已经已足“三道红线”中对净欠债率的监管请求,欠债结构更添相符理郑重。随着此次上市募资,公司资产进一步得到添厚之下,上坤地产剔除预收款后的资产欠债率仍将进一步降矮。

  对于成长型房企而言,“降债”与“扩储”处于天平两端,稍有不慎便会左支右绌。而上坤亲昵监控借款的到期情况和挑高管理起伏资金程度,以确保拥有优裕的现金流已足清偿债务和业务拓展的现金需要。

  得好于此,上坤地产在逐渐降矮欠债的过程中照样保持土储周围优裕、收好稳步升迁。招股书表现,截至2020年7月末,公司在49个项现在中拥有投资权好,包括33个附属公司开发的项现在和16个相符营公司及联营公司开发的项现在,累计拥有土地贮备410万平方米。

  往化周期6.4个月 收好中枢一连上移

  以前20年,“周围为王”让房企普及陷入“拿地不赢利、不拿地更不赢利”的罪人逆境,随着房地产走业政策和长效机制的细化,行为走业的“后来者”,上坤主动屏舍了粗放膨胀的模式,也为走业的新格局掀开篇章。

  经历重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标,上坤地产构建了一套以起伏性指标、盈余能力指标为导向的科学管理体系,并赓续贯彻到全员的经营认识中。在投前管理上,速汇金上坤将项现在地块分为两类,别离是现金流型项现在、平衡型项,并且清晰各类项主意指标底线,包括营销、设计、成本、财务、税金以及最主要的净收好率和现金流指标,经历指标规范化,做到投前经营定位和企业的战略现在标进走匹配。

  朱静曾外示,“体系和管理的结构能力要大于幼我能力,在竖立之初就要形成这方面共识。”

  因此上坤地产在仅有十几名员工时便上线了OA体系以实现规范化的管理,经过一连完善,这一运营体系在2018年完善迭代升级,形成围绕现金流周转效果、九大价值链协同的大运营体系。据易居原料表现,上坤地产一二线城市住宅项现在出售平均周期为6.4个月,优于走业平均程度9.6个月。

  基于对净利率、现金流回额、资本回报率等的邃密管理,2018年、2019年、2020年4月上坤地产别离实现毛利率51.5%、40.8%和51.6%,赓续维持在较高程度。截至今年4月末,上坤地产现金短债比添至1.4倍,短期偿债能力处于健康程度。

  蓄力长三角 重点布局业绩添长点

  2020年是上坤地产“三五发展战略”的开局之年。上坤地产已战略性地将业务拓展至珠三角经济区及中部中央经济区的其他一线、二线及强三线城市。

  从区域分布来望,长三角经济区仍是上坤地产最大重仓地。公司在该区域累计拥有答占土地贮备约212.01万平方米,占总土储约七成。其中,上海、杭州、宁波、金华、苏州、常州等均是上坤重点布局的城市。

  2020年头的疫情稍有好转,长三角地区楼市便率先恢复企稳反弹,成为多多房企业绩的有力赞成,足见“区域布局”对于房企的主要性。截至7月31日,上坤地产位于长三角地区的物业组相符项现在有39个,占总项现在数的79.6%,位于长三角的土储占总土储的70.2%,长三角区域仍具备汜博添长空间,将成为上坤地产异日业绩添长点。

  因此尽管今年一季度疫情影响下百强房企各梯队出售金额集体下滑,上坤地产照样守住前4个月收好11.49亿元、溢利1.58亿元的战绩,固然同比数占有所放缓,但降幅平展外现出必定的韧性。

  跨界升迁产品温度 助力企业发展

  进入楼市“下半场”,消耗者将掌握市场话语权,房地产企业唯有参透购房者的迥异化需乞降居住升级的中央要素,才能在异日市场赓续掌握先机。随后上坤樾山的成功经验被挑取与复制,在一连地研讨与改善中,上坤地产捧出了四季系、樾山/半岛系、云系与S系四大产品系列。

  上坤地产同时挑出了成长社区的概念,致力于从精美、伶俐、生态、人文四大维度,已足分歧年龄段客户对居住空间、生活场景的需要,营造正当全年龄生活手段的社区空间。

  上坤在打造能够叫好叫座的好产品中,首终一连进走各栽尝试和转折,2020年,上坤地产实现了品牌的周详跨界配相符。例如,在苏州·上坤云栖时光项现在携手上海著名图书品牌大隐书局,率先将文化体验引入社区,打造社区图书馆,实现社区跨界运营资源的整相符;配相符真田食堂,在上海云栖麓项现在开出了第一家子夜食堂快闪店;配相符美满集荟,打造文创荟萃体验空间;配相符“变奏区”塑造社区美育品牌,关注儿童美学哺育。

  产品力和品牌价值为上坤的业绩带来了极大的添长驱动力,也助力其成为一家以产品力牵引的成长型房企。数据表现,公司2019、2017年生意业务收好别离为75.35亿元和12.01亿元,三年复相符添长率达150.5%。文/刘柏

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